不動産担保ローン　審査へ入門してみよう

?運用方針の選定?物件選定?物件購入後の運営・管理?出口戦略の策定従って、投資家の皆さんは運用会社を選択する際、次のような観点で、運用会社の発行する目論見書や物件概要書をチェックし評価のうえ、選定することが重要です。

「目先の利回りが高いからここにしよう」という判断は絶対にやめましょう!運用方針が自分の許容できるリスク・リターンに合っているか?物件選定基準がしっかりしているか?(基準があいまいで、なんでも買おうとしていないか?)物件購入後の運営・管理体制が整っているか?出口戦略は現実的か?これらの業務に対する報酬は適切か?2<全ては投資家のために〉運用会社の使命は投資家の利益代表者であり、投資家に利益をもたらすことが最大の評価になります。
このため、成績(実績)となる数字が最大の評価基準になることは言うまでもありません。
ただし、その数字にも大きく二つの意味があります。
それは「運用会社の担当者の能力に依存するもの」と「マクロ経済の変動」による部分です。
前者は、運用担当者が投資家の利回り向上のためにどれだけ貢献したかという数字ですが、後者は、運用担当者には全くコントロールできない数字です。
これらの要素を考慮しながら運用会社を評価します。
運用担当者の能力に依存する部分外部成長力優良物件の情報収集能力物件の目利き能力物件購入の交渉能力内部成長力コスト簡里能力優良テナン卜誘致能力その他の収益力UP策立案・実行能力マクロ経済等の変動に依存する部分REITの株価変動(配当額の増減に拠らない価格変動)金利変動景気変動(インフレ、デフレ)による不動産売買価格の変動マクロ経済については、運用会社の「読み」が関与してきますが、当然当たることもあれば外れることもあります。
運用会社の業績評価には実績(トラックレコード)としての数字がまずは重要ですが、目標数字が実現された場合でも、そうでない場合でも、運用担当者の能力によるもの(コントロールできたもの)か、マクロ経済の変動によるもの(コントロールできないもの)か、「その原因」まで含めた評価は必要です。
機関投資家であれば、運用会社との直接対話により上述の評価はある程度できますが、個人投資家はなかなかその機会には恵まれせん。
ただし、REITであれば、証券会社が定期的に発行するアナリストレポート等による各REIT運用会社の評価を参考にするのが良いでしょう。
いずれにしても、大切なお金を頂ける相手ですから、しっかりと評価したうえで、信頼できるパートナーとして運用会社(担当者)を選びましょう。
3<数字以外で大切なこと〉運用会社で大切なことは、運用実績として良い成績の数字を残すことは言うまでもありませんが、それだけではありません。
数字以外に大切なことは、「情報開示」と「説明責任」です。
不動産を運用する限り、さまざまな不測の事態が起こります。
たとえば、地震や台風による建物への被害、大型入居テナントの退去や倒産等々、投資家にとって良い話で、ないニュースも必ず出てきます。
このような事態にもきちんと対処し、その内容を正確に情報として開示することは、運用会社として投資家への「説明責任」を果たすうえで重要です。
良いニュースを積極的に開示するだけでなく、そうでないニュースも対応策を含めて開示することが、運用会社の大切な役目のひとつです。
良い運用会社選びのチェックポイントまとめ運用方針が明確か?(自分の要求するリスク・リターンに合っているか?)安定型かグロース型か?分散型か特化型か?財務戦略は?物件購入の選定基準が明確か?購入物件の予定利回りは?物件精査能力は?物件の市場性チェック購入後の運用・管理体制は整っているか?不動産の価値を上げるブ口がいるか?出口戦略(売却戦略)が現実的か?運用報酬は適切か?運用担当者の能力は?適切な人材がいるか?情報開示と説明責任を果たしているか?投資家の利益のために行動しているか?不動産投資に関わるプレイヤー達投資家のみなさんは運用会社以外の不動産投資するプレイヤーとの接点はほとんどないかと思いますが、実は不動産投資には運用会社以外にも関係するプレイヤーがたくさんいます。
このプレイヤー達の活躍で正しい物件評価を行い、購入し、上手に運用することによって不動産の価値が上がることも多々あります。
従って、「運用会社が、適切なプレイヤーをいかに起用できるか?」は、投資家のみなさんにとっても運用会社選定の大きなチェックポイントのひとつになります。
ここでは、不動産投資に関わるプレイヤーを紹介し、その役割や業務内容などを説明します。
1物件情報収集〈不動産仲介会社〉不動産は株や債券と異なり、「欲しいときに欲しい物件が買える」という市場流通商品ではありません。
不動産所有者が何らかの事情により売却することになった時点で、不動産は初めて売買商品となります。
所有者がその物件の売却決定をすると、即座に「不動産仲介会社」は運用会社等の不動産購入希望者に物件情報を持ち込み、購入検討を依頼します。
従って、運用会社は「物件売却の情報が豊富でかつ正確な仲介会社(の有能な担当者)と、いかに多くの接点があるか」が、優良物件購入の鍵となります。
不動産仲介業の免許は比較的簡単に取れ、すぐ開業できるため、仲介会社のクオリテイはさまざまです。
良い不動産を購入する前には「良い仲介会社と良い関係をもつこと」が不動産購入の入り口として重要です。
具体的には、専業の「不動産仲介会社」以外に「信託銀行」が仲介業を行っています。
良い仲介会祉との出会いは良い不動産への入り口2物件価格算定〈不動産鑑定事務所〉運用会社が算定する購入価格が、「適正な価格かどうか?」「投資家に不利益を与えない価格か?」を示すものとして不動産鑑定事務所による「鑑定価格」があります。
運用会社は独自のデータによって適正な利回りを確保する不動産価格を算定する一方で、不動産鑑定事務所に鑑定を依頼し価格の適正度を測ります。
不動産鑑定事務所は、賃料相場、適正利回り、公示価格、路線価等のさまざまなデータを元に符観的な評価を行います。
従って、運用会社の算定価格が鑑定価格以内で、あれば、「適正価格」として投資家に対してより説得力のある説明が行えます。
投資の意思決定において、価格算定は最も重要なプロセスですから、適格な不動産鑑定事務所を起用し、適切な鑑定価格が提示されているかが重要となります。
ちなみに、日本を代表する不動産鑑定事務所には、「財団法人Ｎ本不動産研究所」などがあります。
価格にはちゃんと目を光らせて!3市場調査〈市場調査会社、コンサル会祉〉日本で一番遅れているのが、不動産市場データの整備です。
具体的には、賃貸市場における賃料相場、空室率、売買市場における利回り、売買事例等は米国等と比較して公表データが不足しており、収集が容易でない場合があります。
しかしながら、投資を検討する際、最も重要な上記のデータなしでは判断ができませんので、専門の調査会社に調査を委託します。
この調査会社は公表されていない情報を含めて調査を行いますので、高度に専門的な情報収集ノウハウが必要となります。
従って、オフィス市場であればA社、賃貸住宅市場であれはB社、商業施設市場であればC杜といった具合に、それぞれの専門領域を得意とする調査会社に市場調査を委託し、検討対象となる物件並びにそのエリアについての調査を行います。

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